פסק-דין בתיק ע"פ 30803/06

הערעור

1.       לפני ערעור על החלטת בית-המשפט לעניינים מקומיים בירושלים (כב' השופט ד"ר א"צ בן-זמרה) בתיק ב"ש 4940/05, שניתנה ביום 19.11.06, לפיה נדחתה בקשתו של המערער להורות על ביטולו של צו הריסה מינהלי ו/או על עיכוב ביצועו של הצו.

מדובר בצו הריסה מינהלי שהוצא ביום 19.6.05 על-ידי יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, אשר הורה על הריסתו של מבנה חד-קומתי בשטח של כ-305מ"ר, אשר הוקם ללא היתר בנייה בשכונת א-טור בירושלים. בעת מתן הצו בנייתו של המבנה הייתה בראשיתה, ניצבו במקום קירות השלד בלבד וטרם נוצקה התקרה.

ההליכים שהתקיימו בעניין צו ההריסה המינהלי

2.       ביום 19.6.05 הוציא המשיב צו הריסה מינהלי, בגין התחלת בנייה של מבנה חד-קומתי בשכונת א-טור בירושלים. הצו הוצא על-סמך תצהירו של המהנדס אלכסנדר רוטמן, שהסתמך על תצהירו של מפקח הבנייה מר בנימין הרוש, שביקר במקום והצהיר כי הקמת המבנה לא הסתיימה ביום 8.6.05 והמבנה לא היה מאוכלס במועד האמור.

3.       ביום 21.6.05 הגיש מר אברהים מוסא עבד אלרחים (להלן - עבד אלרחים), באמצעות באי-כוחו עוה"ד ח' גנאים וז' קעואר (שהנם גם באי-כוחו של המערער דנן), בקשה דחופה לביטול צו ההריסה המינהלי ולעיכוב ביצועו. ביום 26.6.05 הורה בית-משפט קמא (כב' השופט מ' בן עטר) על עיכוב ביצוע הצו, ובלבד "שיישמר המצב הקיים במקום, הן מבחינת הבנייה והן מבחינת האכלוס". לאחר שנתחוור למחלקת הפיקוח על הבנייה כי החלטתו של כב' השופט בן-עטר הופרה, בכך שנוצקה תקרה במבנה, התקיים לבקשת המשיב ביום 25.9.06 דיון נוסף בבקשה. במהלך הדיון, ולאחר שבא-כוחו של עבד אלרחים הודיע כי היציקה נעשתה על-ידי שותפו של עבד אלרחים וללא ידיעתו, הגיעו הצדדים להסדר, אשר קיבל תוקף של החלטת בית-משפט (על-ידי כב' השופט בן עטר), לפיו לפנים משורת הדין יעמוד בתוקף צו עיכוב הביצוע של צו ההריסה המינהלי, ובלבד שעד ליום 14.10.05 יאטמו בבטון כל הפתחים במעטפת המבנה. ביום 13.11.05 הודיעו באי-כוחו של אלרחים וב"כ המשיב לבית-המשפט על הסדר, לפיו הבקשה לביטול צו ההריסה המינהלי תידחה לגופה, הצו בדבר עיכוב ביצוע ההריסה יעמוד בתוקפו עד ליום 1.3.06, בהתאם לתנאים שנקבעו בהחלטות הקודמות. עוד הודיעו הצדדים, כי "מוסכם כי אם עד למועד האמור תוגש בקשה להיתר בנייה התואמת את התב"ע והמתאימה למבנה שנבנה בפועל, יימשך עיכוב ביצוע הצו בתנאים כמפורט לעיל, עד להגשת כתב-אישום ומתן צו שיפוטי. עם מתן צו שיפוטי יבוטל הצו המינהלי". בית-משפט קמא (כב' השופט בן עטר) נתן להסכמה האמורה, ביום 13.11.05, תוקף של החלטה. תקופת עיכוב הביצוע של הצו הוארכה על-ידי בית-משפט קמא (כב' השופט ארנברג) מיום 6.3.06 ועד ליום 15.5.06, למרות התנגדות המשיב. ביום 14.5.05 הוגשה בקשה נוספת על-ידי עבד אלרחים לעיכוב ביצוע הצו, ובהסכמת המשיב ניתנה ארכה לביצועו עד ליום 1.10.06.

4.       משנתחוור למחלקת הפיקוח על הבנייה במהלך חודש מאי 2006 כי הוחל בהקמת קומה נוספת במבנה הנדון, הגיש המשיב ביום 20.6.06 בקשה לביטול עיכוב צו ההריסה המינהלי. בדיון בבקשה, שהתקיים בבית-משפט קמא (לפני כב' השופטת י' ייטב) הודיע בא-כוחו של אלרחים, עו"ד קעואר, כי מרשו מכר את הנכס, וכי רוכשי המבנה הם אלו הממשיכים בבנייה במקום. במהלך הדיון בבקשה העיד לפני כב' השופטת ייטב מפקח הבנייה, מר בנימין הרוש, אשר תיאר את הממצאים מביקוריו בשטח בארבעה מועדים שונים בחודשים אפריל עד יוני 2006. מעדותו, שנתמכה בתצלומים, עלה כי בחודש אפריל בנו במבנה קומה שנייה, בחודש מאי התקדמו בביצוע עבודות הפנים, במחצית חודש יוני אוכלסה קומת הקרקע ולקראת סוף החודש הוחל בהקמת הקומה השלישית. הבניין, שבעת הוצאת הצו המקורי כלל קומה אחת בשטח של כ-300 מ"ר, צמח, אפוא, בבנייה מזורזת למבנה בן שלוש קומות בשטח של כ-900 מ"ר. העד ציין, כי על-פי חוות-הדעת התכנונית מצוי הבניין באזור המיועד ל"שטח נוף פתוח" על-פי תוכנית המתאר התקפה 3085, ועל-כן בקשה להיתר בנייה שהוגשה נדחתה עוד ביום 2.4.06. לאחר שמיעת עדותו של מפקח הבנייה מר הרוש והתרשמות מהתמונות החליט בית-משפט קמא (כב' השופטת י' ייטב) בהחלטתו מיום 3.7.06, כי נוכח ההפרה הבוטה של התנאים לעיכוב ביצועו של צו ההריסה המינהלי, אגב זלזול ורמיסת החלטות בית-המשפט, תבוטל ההחלטה בדבר עיכוב ביצוע הצו, ומניין שלושים הימים לביצועו יחל ביום 22.7.06.

5.       ביום 23.7.06 הגיש המערער דנן, אברהים ענאתי, באמצעות באי-כוחו עוה"ד ח' גנאים וז' קעואר, בקשה לבית משפט קמא לביטול צו ההריסה המינהלי, ולחלופין לעיכוב ביצועו. בבקשה טען המערער, כי רכש את זכויותיו במבנה, בנוסף לאחרים, בחוזה רכישה מיום 1.10.05 שנחתם בינו לבין עבד אלרחים, תמורת 120,000 ש"ח. בבקשתו טען המערער, כי המשיב, או מי מטעמו, הציג לפניו מצג-שווא לפיו המבנה הוקם בשטח המיועד לאזור מגורים, כי בעניין המבנה סומנו קווי בניין ונפתח תיק רישוי, כי ניתן להכשיר את המבנה תוך מספר חודשים וכי לא קיים ביחס למבנה צו הריסה מינהלי. לטענת המערער, עקב המצגים הנ"ל מטעם פקיד בעירייה, השקיע ברכישת דירתו את מיטב כספו תוך נטילת הלוואות. כן הוסיף וטען המערער, כי הצו מפלה אותו לרעה ביחס לבניין סמוך, אשר הוצא לגביו צו הריסה מינהלי שהומר בצו הריסה שיפוטי. בשל הטעמים האמורים עתר המערער בבית-משפט קמא להמשך עיכוב ביצוע צו ההריסה המינהלי.

6.       במסגרת הדיון בבקשה בבית-משפט קמא הוגש תצהירו של מפקח הבנייה ירון אליאס, והלה וכן המבקש העידו בבית-המשפט. בהחלטתו מיום 27.6.06 קבע בית-משפט קמא (כב' השופט ד"ר א"צ בן זמרה) כי הוכח לפניו שעד לאותו מועד המשיכו להתבצע עבודות בנייה בקומה השלישית של הבניין מבלי שנתברר מי האחראי להן, וכי המערער נכנס להתגורר בקומת הקרקע של המבנה כחצי שנה לפני כן והיה מודע לבנייה שמתבצעת מעל דירתו מבלי שעשה דבר למנעה. עוד קבע בית-משפט קמא בהחלטתו הנ"ל, כי מקובלת עליו עמדת ב"כ המשיב, לפיה משניתן פסק-דין שדחה את הבקשה לביטול צו ההריסה המינהלי או לעיכוב ביצועו, אין להתיר דיון נוסף בבקשה לביטול הצו כאשר זו מוגשת על-ידי מי שקנה את הנכס מהבעלים, קרי - חליפו של הבעלים. עם זאת, לא מצא בית-משפט קמא מקום לדחות את הבקשה על הסף, בכל הנוגע לטענות ה"הסתמכות" וה"מניעות" שהעלה המערער, ולתכלית זו דחה את המשך הדיון ליום 16.8.06, כשהדחייה הותנתה באטימה בבטון של פתחי הגישה לקומות השנייה והשלישית.

7.       בדיון שהתקיים בבית-משפט קמא ביום 5.9.06 העידו המבקש וכן המהנדס אברהים קוג'ה, שטיפל מטעם המבקש בהגשת הבקשות לקבלת היתר, ולאחר מכן הגישו הצדדים סיכומים בכתב. בהחלטת בית-משפט קמא (כב' השופט ד"ר א"צ בן זמרה), מיום 19.11.06, נושא ערעור זה, חזר בית-המשפט על קביעתו לפיה החלטת בית-המשפט שניתנה בעבר בבקשתו של הבעלים של המבנה, עבד אלרחים, הנה חלוטה כלפי "כל חליף" במבנה, ועל כן חלה גם על המערער שרכש את הנכס מאלרחים. עם זאת, החליט בית-משפט קמא לדון לגופה של טענת ה"הסתמכות" שהעלה המבקש, בכל הנוגע להצהרות ולמצגים שקיבל לטענתו מנציגי העירייה בטרם רכש את הדירה. בהסתמך על הראיות שנשמעו לפניו קבע בית-משפט קמא, כי על אף שהוכח, לכאורה, כי הוגשה ביחס למבנה הנדון בקשת לקבלת היתר בנייה ביום 27.11.05, בקשה זו לא נדונה, שכן לא נתברר אם המבנה הוקם על קרקע שאושרו לגביה קווי בנין במסגרת תב"ע מאושרת למגורים, כשם שעובדה זו גם לא נתבררה בהליכים בתיק זה, בהעדר מפה מאושרת המציינת את הקורנדינטות של המבנה, וכאשר גם המהנדס מטעם המערער לא בדק את התאמת המפה שהוצגה לפניו לשטח שעליו הוקם המבנה. בית-משפט קמא קבע בהחלטתו, כי אינו מאמין לדברי המערער, לפיהם לאור הסתמכותו על הצהרות ששמע מפקיד בעירייה שילם למוכר את מלוא התמורה עבור הדירה, מה גם שבלתי סביר שפקיד פלוני בעירייה יאשר כי הבנייה היא תקינה וחוקית, כשתלוי ועומד נגד המבנה צו הריסה מינהלי. כן קבע בית-משפט קמא, כי המערער ידע היטב שהמבנה הוקם ללא היתר, ולא סביר שבהסתמך על הצהרות בלתי אמינות של מאן דהוא בעירייה, ישלם את מלוא התמורה עבור הנכס. לפיכך קבע בית-משפט קמא, כי המערער נטל את הסיכון על עצמו ושילם את התמורה עבור הנכס כדי לרכוש קורת גג החל מחודש אוקטובר 2005 ללא קשר כלשהו להצהרות אלו או אחרות, וכי הלה לא הוכיח כלל ועיקר כי רכישת דירתו ותשלום התמורה נעשו על-יסוד מצגי שווא של נציג מוסמך מטעם העירייה. אשר על-כן, נדחתה בקשתו של המערער לביטול צו ההריסה המינהלי או לעיכוב ביצועו. על החלטה אחרונה זו מוגש הערעור דנן.

8.       למרות שבית-משפט קמא עיכב את ביצוע צו ההריסה המינהלי עד ליום  20.12.06, הגיש המערער לבית-משפט זה בקשה לעיכוב ביצוע הצו, במקביל להגשת הערעור, רק ביום 24.12.06. באותו מועד כבר התכנסו ליד ביתו של המערער שלושה דחפורים לביצוע ההריסה וכן כוחות משטרה. מטעם זה, ובשל השיהוי הבלתי מוסבר בהגשת הבקשה לעיכוב ביצוע, שהסב הוצאות ניכרות לרשויות אכיפת החוק, הותנה עיכוב הביצוע בהפקדה כספית של 80,000 ש"ח. משהופקד הסכום ניתנה הוראה בדבר עיכוב ביצוע הצו.

תמצית טיעוני הצדדים

9.       בהודעת הערעור מלין המערער כנגד קביעותיו העובדתיות של בית-משפט קמא, וטוען כי רכש את המבנה רק לאחר שהאמין, באופן כן ואמיתי, כי לא קיים צו הריסה כלפי המבנה, זאת לאחר שערך את הבדיקות הנדרשות במשרדי העירייה. לגרסתו, מצג השווא וההטעיה בבירורים שערך בעירייה, יורדים לשורש צו ההריסה, ומצדיקים את ביטולו של הצו, הנגוע בבטלות מעיקרא, או למצער את עיכוב ביצועו. כן גורס המערער, כי ההחלטה מיום 3.7.06 בדבר ביטול עיכוב ביצועו של צו ההריסה המינהלי, אינה מונעת ממנו, כ"נפגע" מהצו ומהחלטת בית-המשפט, מלהגיש בקשה חדשה לבית-משפט קמא לביטול הצו. לגופו של עניין, מלין המערער בערעורו כנגד הצו, על מצג השווא ועל ההטעיה בעת הבירורים שערך בעירייה לקראת רכישת הבית.

10.     ב"כ המשיב גורסת, כי לא נפל פגם בהחלטתו של בית-משפט קמא, כמו גם בממצאיו העובדתיים בעניין ההטעיה ומצג-השווא הנטענים, וכי לא קמה, אפוא, עילה להתערבותה של ערכאת הערעור בהחלטתה של הערכאה הדיונית.

המסגרת המשפטית

11.      אסקור תחילה את המסגרת הנורמטיבית לדיון, ובעניין זה אפנה לרקע המשפטי שהובא, לא אחת, בפסקי-דין שניתנו על-ידי בעבר, כמו גם בפסקי-דין דומים שניתנו על-ידי היום (ב"ש 9031/07 בע"פ 40024/07 אסקאפי נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים; וע"פ 30710/06 עלי רדואן חאלד נ' יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים).

           העילות לביטולו של צו הריסה מינהלי הנן מצומצמות וצרות בהיקפן. סעיף 238א לחוק התכנון והבניה מתייחס לשתי עילות: האחת - אם הבנייה "בוצעה כדין", והשנייה - אם הוכח "שביצוע הצו אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת". על-פי הפסיקה, העילה השנייה נבחנת בהתאם לקריטריונים שנקבעו בסעיפים 238א(א)(2) ו-(3) לחוק, קרי - אם מדובר בבנייה שנסתיימה מעל ששים יום לפני מועד הגשת התצהיר ליו"ר הוועדה המקומית, וכן בבנייה שאוכלסה מעל שלושים יום לפני אותו מועד.

12.      בנוסף לשתי העילות האמורות, נפסק כי לבית-המשפט לעניינים מקומיים סמכות ביקורת והתערבות בצו הריסה מינהלי, אם נפל בו פגם שעניינו העדרו של יסוד מהיסודות החוקיים שיש בהם כדי להקנות לו תוקף (רע"פ 47/92 אבו-טיר נ' יו"ר הוועדה המקומית ירושלים, פ"ד מו(1) 699 ורע"פ 5635/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב - יפו נ' עורקבי, פ"ד מח(2) 397, 404). כן מורה ההלכה הפסוקה, כי בית-המשפט לעניינים מקומיים מוסמך לבטל צו הריסה מינהלי אם נפלו בו "פגמים חמורים" שיש בהם כדי להביא להצהרה על בטלות הצו מעיקרו (עמ"מ 3518/02 רג'בינ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, פ"ד נז(1) 196).

13.      בית-משפט מוסמך לעכב ביצועו של צו הריסה מינהלי, אף אם לא נפלו בו פגמים המביאים לבטלותו, ואולם לאור תכליתו של הצו יעשה הדבר אך במקרים חריגים ויוצאי דופן. מטרתו של סעיף 238א לחוק הנה מתן מענה מיידי ויעיל לתופעת הבנייה הבלתי חוקית שפשתה במקומותינו. צווי ההריסה המינהליים נועדו לסלק על אתר בנייה בלתי חוקית, כדי למנוע קביעת עובדות מוגמרות בשטח (ר"ע 1/84 דוויק נ' ראש העיר ירושלים, פ"ד לח(1) 494; רע"פ 273/86 פרץ נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, פ"ד מ(2) 445, 447; ורע"פ 5738/00 סלאמה נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים- לא פורסם). על-רקע תכלית חקיקתית זו, נפסק כי צווי הריסה מינהליים, שאין עילה לביטולם, יעוכבו רק במקרים חריגים ויוצאי דופן, כמו למשל כאשר היתר הבנייה נמצא בהישג יד; כי ככלל אין מקום לעיכוב ביצוע הצווים, אף לא לשם קידום הליכי תכנון המצויים בראשיתם (רע"פ 1288/04 נימר נ'יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נח(4) 385); וכי יש "למנוע אפשרות של השהיית ביצוע צווים בדרך של גרירת הליכים משפטיים באופן מלאכותי כדי להרוויח זמן" (ע"פ 10505/03 אזולאי נ'מדינת ישראל, פ"ד נח(2)625, 627).